BẤT ĐỘNG SẢN 2026: KHI LUẬT CHƠI MỚI KHAI TỬ TƯ DUY CŨ
Những con số trong năm 2025 cho thấy thị trường đã dịch chuyển, nhưng không theo hướng dễ đoán: Nơi có hàng vẫn thiếu người mua, nơi có người mua lại thiếu hàng phù hợp. Năm 2026. “điểm rơi” sẽ nằm ở đâu?
Nếu năm 2023 được xem là “đáy” thanh khoản, năm 2024 là giai đoạn “dò đáy” và ổn định tâm lý thì 2025 giống như một bài kiểm tra sức bền: Thị trường không còn “rơi tự do”, nhưng cũng chưa đủ lực để bật sang một chu kỳ mới. Lãi suất đã hạ, tín dụng dần mở, hành lang pháp lý mới đã được kích hoạt nhưng bức tranh chung vẫn ảm đạm – nhích lên chậm và đã có sự phân hóa rõ rệt.
Ở tầm vĩ mô, bất động sản vẫn được xem là trụ cột lớn của nền kinh tế, tác động trực tiếp và gián tiếp tới hơn 30 ngành nghề. Do đó, sự chậm nhịp của ngành địa ốc không chỉ dừng lại ở câu chuyện mua – bán nhà đất, mà còn là tín hiệu lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, tài chính, việc làm và tiêu dùng…
Vấn đề của 2025 không nằm ở chỗ “thiếu tiền”, mà ở chỗ thị trường thiếu niềm tin và thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông – điều làm cho thanh khoản không thể mở rộng dù điều kiện vĩ mô đã “dễ thở’ hơn.
Một trong những tín hiệu tích cực ghi nhận của thị trường bất động sản trong năm 2025 chính là việc nguồn cung mới phục hồi, tăng đáng kể ở một số đô thị lớn, trong đó có Hà Nội và TP. HCM.
Báo cáo quý III/2025 của CBRE cho biết riêng Hà Nội có hơn 10.300 căn hộ mở bán – mức cao hiếm hoi trong 5 năm trở lại đây, trong đó có hơn 2.000 căn thuộc các dự án ghi nhận mức giá trên 120 triệu đồng/m2 (mức giá cao trên thị trường).
Ở quy mô cả nước, số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng cho thấy trong quý III/2025 có 92 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tương ứng gần 38.000 căn (22.210 căn chung cư và 16.777 căn nhà ở riêng lẻ), tăng khoảng 43% so với cùng kỳ 2024. Đây cũng được xem là dấu hiệu tiến độ tháo gỡ pháp lý đang cải thiện tại nhiều địa phương trên khắp cả nước.
Không chỉ quý III, bước sang quý IV/2025, một số đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn cung tiếp tục có cải thiện, nhưng xu hướng “tăng không đồng đều” vẫn hiện hữu.
DKRA Consulting cho rằng đất nền vẫn trong trạng thái khan hiếm; trong khi căn hộ được kỳ vọng khởi sắc hơn nhờ nhiều dự án bước vào giai đoạn truyền thông và chuẩn bị mở bán, với nguồn cung tập trung mạnh ở các đô thị vệ tinh. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, nguồn cung có thể nhích lên nhưng sức cầu vẫn yếu, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo khó biến động mạnh trong ngắn hạn.
Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với quý trước. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và được dự báo khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Theo dự báo của One Mount Group, năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng 3 năm qua, trong khi TP. HCM dự kiến đạt 28.000 căn.
Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP. HCM.
Tuy nhiên, “cú bật” của nguồn cung lại chưa đủ sức để có thể “kéo” thanh khoản lan rộng, bởi bản chất cốt lõi nằm ở cơ cấu. Dù nguồn cung tăng nhưng phần lớn đều nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất – nhu cầu ở thực lại nằm trong nằm người dân có mức thu nhập thấp, trung bình, trung bình khá với các loại phân khúc vừa túi tiền.
Việc “rổ hàng” mở bán thiên về sản phẩm đắt tiền, mặt bằng giá tiếp tục neo cao khiến cho thanh khoản chỉ cải thiện cục bộ thay vì lan rộng.
Nghịch lý “thừa cao cấp – thiếu vừa túi tiền” vì thế diễn ra phổ biến, nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đất cao, thủ tục kéo dài, chi phí vốn lớn… khiến bài toán “giá nhà mềm” trở nên khó khả thi. Điều này kéo theo thanh khoản bị bó hẹp, kéo dài khoảng cách giấc mơ mua nhà của người trẻ.
Đánh giá bức tranh chung của thị trường bất động sản trong năm 2025, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng hiện nay “nét chung của thị trường bất động sản cho thấy giá lên nhưng thanh khoản đang rất thấp”.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, trong năm 2025, việc đầu tư công – tư cho lĩnh vực hạ tầng và các dự án đô thị lớn được xem là thành tựu lớn của đất nước. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng bài toán cốt lõi không nằm ở việc “xây nhiều, xây lớn” mà nằm ở năng lực tạo sức sống kinh tế để đô thị mới có khả năng tự vận hành và thu hút dân cư.
Ông đặt ra trăn trở rất lớn rằng các dự án được triển khai đồng loạt thời gian gần đây với quy mô “khủng” lớn nhất Việt Nam, lọt TOP thế giới nhưng trên thực tế, các vùng đô thị, các TP vệ tinh nào được thành lập cũng cần có năng lực tài chính để nuôi sống dân tại đó thì mới thu hút được dân cư.
Trước trăn trở này, GS. Đặng Hùng Võ cũng đưa ra cảnh báo khi liên hệ đến bài học từ Trung Quốc về việc “bước lớn nhưng tránh tiêu cực”. Đó là việc phát triển nhiều dự án giá cao nhưng thu nhập của người dân không theo kịp sẽ tạo nên nhiều rủi ro, trong đó có tồn kho, đòn bẩy nợ, sự suy sụp của các nhà phát triển dự án.
Ông Võ cũng viện dẫn số liệu khảo sát của Ngân hàng thế giới, điều tra năm 2015 “Có đến 20% dân Việt Nam không thể mua được nhà, 20% ở trên có thể mua được nhà ở thương mại và 60% ở giữa chỉ đủ để mua được nhà giá rẻ”. Trong bối cảnh nguồn cung lại nghiêng về trung – cao cấp, rủi ro “lệch pha” càng rõ.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng lưu ý về yếu tố lãi suất và bất ổn toàn cầu khi “Tín dụng đã giảm nhưng các ngân hàng thương mại ước tính lãi suất tín dụng hiện nay chỉ có thể tồn tại được 3 năm, sau 3 năm, các ngân hàng không thể cam kết mãi duy trì được mức lãi suất đó”.
Ngoài ra, ông cũng cho biết hiện nay, môi trường quốc tế đang rung lắc bởi xung đột địa chính trị, lạm phát, USD tăng… Những biến số này khiến việc “đặt cược’ bằng đòn bẩy vay dài hạn trở nên rủi ro hơn.
Một điểm quan trọng khác trong lập luận của GS. Đặng Hùng Võ là câu chuyện về đánh thuế bất động sản và thị trường cho thuê. Theo ông, nếu đánh thuế “cứng” vào căn nhà thứ 2 theo kiểu “đếm nhà” có thể sẽ tạo nên nghịch lý với mục tiêu phát triển nhà cho thuê.
Ông Võ nhấn mạnh cần “khoanh đúng” đối tượng bị siết dựa trên tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương. Theo đó, cần đánh thuế vào những bất động sản đang tồn tại nhưng “không làm gì, để hoang hóa” bởi đây là những đối tượng mua bất động sản chờ tăng giá để bán.
Trong khi thực tế hiện nay, người trẻ mới ra trường đều sẽ chỉ nhìn vào phân khúc cho thuê, mà việc đánh thuế căn nhà thứ 2 theo kiểu “đếm nhà” sẽ bóp nghẹt phân khúc này một cách từ từ.
Ở góc nhìn kinh tế, TS. Võ Trí Thành – Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng xu hướng phát triển bất động sản 2026 gắn chặt với phát triển kinh tế – xã hội và chính sách.
Cụ thể, vị chuyên gia này cho rằng xu hướng phát triển bất động sản trong 2026 sẽ gắn chặt với định hướng phát triển kinh tế xã hội; trong đó nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân là trọng tâm chính sách – dù “chưa được như mong đợi nhưng việc phát triển nhà ở xã hội sẽ được đẩy mạnh” với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 của Chính phủ.
Về động cơ tăng trưởng, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh các phân khúc gắn với thương mại, logistics, khu công nghiệp – đặc biệt khu công nghiệp vẫn được xem là phân khúc tốt. Điều này thể hiện qua bức tranh kinh tế Việt Nam đang có nhiều triển vọng khi dòng vốn FDI, chuỗi cung ứng, nhu cầu hạ tầng sản xuất và logistics vẫn là trụ cột, kéo theo bất động sản công nghiệp và các đô thị vệ tinh có việc làm thực.
Vị chuyên gia kinh tế này cũng chỉ ra 2 nhiệm vụ cần phải triển khai đồng thời hiện nay:
Thứ nhất, cần tái cấu trúc nội tại khu vực bất động sản từ chính sách, định hướng phân khúc đến sự chủ động của nhà đầu tư. Hay nói cách khác điều này thể hiện ở việc: Dòng tiền sẽ chảy vào đâu, dự án nào bán được, “sốt đất” có quay trở lại hay không…
Thứ hai, cần có biện pháp kiểm soát rủi ro để thị trường phát triển lành mạnh, bởi bất động sản là một trong những ngành lớn, đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, hiện thị trường này đang bộc lộ rủi ro và việc kiểm soát rủi ro được xem là một thách thức vô cùng lớn.
TS. Võ Trí Thành cho rằng việc tái cấu trúc là bắt buộc trong năm 2026, bởi thị trường muốn phục hồi bền vững cần đi theo hướng “đúng phân khúc – đúng nhu cầu xã hội” thay vì vận hành bằng kỳ vọng tăng giá.
Tại VRES 2025, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn lại cho rằng lãi suất tăng nhẹ cuối năm chỉ mang tính kỹ thuật, “khác xa cú sốc kép năm 2022”.
Theo vị chuyên gia này, thị trường đang hướng về nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và nền tảng tích cực hơn nhờ hành lang luật mới, vì vậy có cơ sở kỳ vọng phục hồi rõ nét vào 2026.
Ông nhấn mạnh hành lang pháp lý từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án; đồng thời giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, góp phần giảm rủi ro và duy trì ổn định.
Chính phủ dự kiến trình việc sửa đổi hai luật này tại Kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).
Song song với đó, Luật Đất đai 2024 hiện cũng đang được xem xét điều chỉnh sau khoảng một năm thực thi. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 để lấy ý kiến các đơn vị, trước khi trình Quốc hội, nhằm xử lý các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai.
Với loạt động thái “sửa – hoàn thiện – hướng dẫn” này được kỳ vọng tạo một nhịp cải cách tiếp theo cho thị trường, giúp rút ngắn thủ tục, khơi thông dòng chảy cho các dự án ra hàng nhanh hơn, minh bạch hơn để giảm đầu cơ – làm giá và quan trọng nhất là kéo thanh khoản về nhu cầu ở thực thay vì vận hành bằng kỳ vọng.
Đáng chú ý, ông cũng đánh giá chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng; các điểm nóng chủ yếu gắn với câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch tập trung vào căn hộ và nhà riêng ở đô thị lớn.
“Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.
Trong bối cảnh tái cơ cấu mạnh, ông Quốc Anh nhấn mạnh vai trò của các Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) như “mảnh ghép chiến lược” giúp tái định vị CBD và mở ra động lực tăng trưởng mới.
Kinh nghiệm Yeouido (Seoul) hay Lục Gia Chủy (Thượng Hải) cho thấy IFC thành công thường hội tụ bốn yếu tố: Quy hoạch, hạ tầng kết nối, công trình biểu tượng và cơ chế thu hút định chế tài chính toàn cầu. Với Việt Nam, Thủ Thiêm và Đà Nẵng đang đứng trước “thời điểm bản lề” của sự phát triển.
Sau tất cả, điều người mua có nhu cầu ở thực chờ đợi ở những cuộc “đổi luật chơi” không phải là một “cơn sốt đất mới”, càng không phải là lời hứa về chu kỳ tăng giá mà là một căn nhà có thể được mua bằng thu nhập thật, một thị trường mà mỗi giao dịch đều được bảo vệ minh bạch thay vì niềm tin mơ hồ.
Dù năm 2026 có thể sẽ không mang đến cảm giác “phấn khích” như giai đoạn thị trường đang nóng lên nhưng nếu kỳ vọng vào một trật tự mới được thiết lập nhờ hành lang pháp lý và các cơ chế minh bạch, người trẻ và những người có thu nhập thấp có đủ niềm tin để chạm tay đến giấc mơ mua nhà.
Và nếu phải gói gọn “điểm rơi” của năm 2026 trong một từ, đó là thanh khoản thật – nơi nhu cầu ở thực gặp được sản phẩm phù hợp và pháp lý đủ rõ để người mua dám xuống tiền.
“Cuộc chơi” sẽ không còn thuộc về những ai chạy theo “sóng” mà thuộc về những người giữ kỷ luật tài chính, chọn đúng nơi có hạ tầng và việc làm đang vận hành.
Thị trường sẽ bước vào cuộc thanh lọc mới: Dự án nào minh bạch, tiến độ thật, giá trị sử dụng thật sẽ tiếp tục tồn tại. Chỉ khi người có nhu cầu ở thực không còn phải đứng ngoài “cuộc chơi”, đây mới được xem là dấu hiệu rõ ràng nhất của một chu kỳ hồi phục bền vững.
Khi thị trường trầm lắng, người mua không còn chạy theo quảng cáo, mà quay lại với những câu hỏi rất thật:
Có người ở chưa? Thanh khoản có không? Mua rồi bán lại cho ai?
Đó cũng là lý do vì sao dự án khu đô thị phức hợp và cảnh quan Cát Tường Phú Hưng là một ví dụ điển hình, khi người mua đến sau quan tâm nhiều hơn đến vị trí, dân cư và tính thanh khoản,
